Es ist zwingend ein notarieller Vertrag zwischen Erbpachtnehmer und - geber abzuschließen. Dort wird die nutzung geregelt. Die Laufzeit des Erbbaurechtes beträgt üblicherweise 59 - 99 Jahre. Der Erbbaurechtsvertrag kann kurz vor auslaufen auch verlängert werden.

Das Recht Grundstück ist in Abteilung II des Grundbuches erstrangig gesichert. Mit der Eintragung des ersten Ranges ist der Erbbaurechtsnehmer grundbuchrechtlich so gestellt, dass seinem Erbbaurecht keine anderen  eingetragenen Rechte vorgehen können. Der Erbbauzins ist ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Dazu gehört auch die Anpassungsklausel über die Höhe.

Für die Grundstücksnutzung zahlt der Erbbauberechtigte über die Dauer der Nutzung einen jährlichen Betrag. Die Höhe ist im Erbbaurechtsvertrag niedergeschrieben.

Als Basis ist die Höhe des Erbbauzinses am Verkehrswert des Grundstücks orientiert. Der jährliche Erbbauzins beträgt üblicherweise zwischen  3 - 5 Prozent des Grundstückswerts.

Im Vertrag steht wie der "Pächter" das Grundstück nutzen darf. Er muss für die Instandhaltung des Gebäudes aufkommen und es dauerhaft vor Schäden zu schützen und bei Zerstörung wieder zu errichten.

Durch den Erbbauberechtigten sind alle Abgaben, Steuern und sonstigen Lasten zu zahlen, die dem Grundstück zugehörig sind. Somit kein wirklicher Unterschied zum regulären Grundstückskauf. Zu denken ist etwa an die Grundsteuer und anfallende Erschließungs- und Anschlussgebühren.

Im Erbbaurechtsvertrag werden die Pflichten und Rechte des Erbbaurechtsgeber (sprich Eigentümer am Grundstück) und dem Erbbaurechtsnehmer (sprich Eigentümer am Gebäude) vereinbart. 

Inhalt ist meist:

• Höhe des Erbbauzinses,     
• Vereinbarung über Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Gebäudes,
•  Laufzeit des Erbbaurechts,
•  Versicherungspflicht für das Gebäude,
•  eine Wiederaufbauverpflichtung,
•  eine Wertsicherung für den Erbbauzins,
•  Verpflichtung zur Zahlung öffentlicher/ privatrechtlicher Lasten & Abgaben,
•  Regelungen für den Heimfall,
•  Höhe der Entschädigung für den Erbbauberechtigten,
•  wechselseitiges Vorkaufsrecht,
•  Zustimmung des Eigentümers bei Veräußerung und/ oder Belastung des Erbbaurechtes.

Wird eine Wohnung oder ein Haus im Erbbaurecht gekauft, ist der Kaufpreis im Allgemeinen niedriger. Das Baudarlehen ist somit in der Höhe niedriger.

Neben der eigentlichen Kreditrate ist noch der Erbbauzins hinzuzurechnen. Der Erbbauzins hat normalerweise auch eine Anpassungsklausel für den Jahresbeitrag enthalten. Grundsätzlich orientiert dieser sich am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. 

Somit kann das Erbbaurecht mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet werden. Wie beim Verkauf ist auch bei Eintragung einer Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.

Die Bank will abgesichert sein um bei Zahlungsverzug die Darlehenssumme aus der Zwangsvollstreckung zu erhalten. Die Rechte des Eigentümers sind jedoch im Erbbaugrundbuch erstrangig eingetragen. Somit werden zuallererst eventuelle Forderungen des Eigentümers bedient.

Erst im Anschluss erhält die Bank etwas. Im schlimmsten Fall ist die Summe aus der Zwangsversteigerung zu gering und kann dann den Betrag bei der Bank nicht ausreichend decken. 

Um diesem Problem zu begegnen wird eine "Stillhalteerklärung" durch den Erbbaurechtsgeber abgegeben, um die Bank angemessen abzusichern und parallel die Kreditwürdigkeit der Erbbaurechtsnehmer zu gewährleisten. Mit dieser Erklärung wird der Grundstückseigentümer nur mit Zustimmung der Bank dinglichen Rechten den Gleichrang bzw. Vorrang vor dem Erbbauzins gewähren. Bei einer Zwangsversteigerung werden dann auch nur rückständige sowie die laufenden Zinsen getilgt und nicht die zukünftigen. Zukünftig anfallende Zinsen sind also per Erklärung ausgeschlossen. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich bei Ausübung des Vorkaufsrechts (wenn dieser den Vorkauf tatsächlich ausübt) alle Pflichten des Erbbaunehmers von der finanzierenden Bank zu übernehmen.

Umso länger die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages umso eher wird die Bank dies finanzieren.

Im klassischen Fall haben beide Vertragsparteien ein Vorkaufsrecht. Somit kann im Falle der Veräußerung des Grundstücks (vom Erbpachtgeber) oder eben des Erbbaurechts (vom "Pächter") der Andere in den Verkaufsvertrag einsteigen und vorrangig kaufen. Dieses Recht wir im Grundbuch hinterlegt.