Immobilie selbst bewerten

Eigenes Haus selbst verkaufen

Der Ratgeber von FLIMMO Immobilien. Alle Tipps und Tricks sollen Ihnen zwischen der Entscheidung ein Haus selbst zu verkaufen oder den Immobilienprofi zu beauftragen unterstützen.

 Wie einfach kann ich selbst verkaufen?

Bewertung meiner Wohnlage

Was ist meine Immobilie heute und morgen wert?
Wie sehen die Verkäufe in der Nachbarschaft aus?
Was für Kennwerte und Zahlen brauche ich dazu?

Tipps und Tricks

Es gibt Fallstricke die gilt es zu Umschiffen. Es gibt Tricks um den Wert der eigenen Immobilie zu steigern und die positiven Aspekte in den Vordergrund zu rücken.
Psychologie ist hier das Stichwort.

Zeitachse für den Verkauf

Gerade bei Immobilienverkäufen handelt es sich um hohe Summen wo Fehler schnell teuer werden können.
 Lesen Sie im Ratgeber alles über die notwendigen Dokumente und den Ablauf bis zur Überweisung des Verkaufspreises auf das eigene Konto.

Der Einstieg

Das Ziel ist klar, bei einem Verkauf geht es 95 Prozent der interessierten Verkäufer um einen möglichst hohen Verkaufspreis. Einige Wenige sind aber auch an dem Klientel der neuen Käufer interessiert und machen im Notfall finanzielle Abstriche. Das ist dann der Fall, wenn ein Grundstück geteilt werden soll und der Verkäufer weiterhin Nachbar oder Mieter bleiben will. Da hat die persönliche Ebene neben dem möglichst hohen Verkaufspreis ein deutliches Gewicht.

Dieser Ratgeber hilft bei Stolperfallen und mit Hintergrundinformationen direkt aus unseren Erfahrungen als Gutachter für Immobilienbewertungen und dem täglichen Miteinander von Verkäufern und Interessenten.
Nach Abschluss der Lektüre bieten wir dem geneigten Leser und potentiellen Verkäufer ein Gutachten an.

Preisfreiheit beim Immobilienverkauf

In Deutschland gibt es grundsätzlich keine Vorgaben bei der Preisbestimmung im normalen Verkauf von Privat an Privat. Wie immer im Leben kann es davon Ausnahmen geben.

Beispiel:
Grundstücke und Immobilien die als Erbmasse verteilt werden wollen, müssen ggf. im Wert anders ermittelt werden.

Sie sind also grundsätzlich frei einen beliebig hohen bzw. beliebig niedrigen Verkaufspreis auszurufen. Aber wenn von hoch und niedrig die Rede ist, muss es ja auch einen Mittelwert - den exakten Immobilienwert - geben.
Falsch.

Abhängig von den eingesetzten Verfahren lässt sich zwar eine Zahl bestimmen, diese kann aber durchaus bis 20 Prozent von Bewerter zu Bewerter abweichen. Es ist also eher eine Preisspanne in der ein Verkaufsobjekt zum Schluss anzusiedeln ist. Selbst bei Sachverständigen kann nach objektiv bewerteten Kriterien und unter Anwendung aller Regeln ein unterschiedlicher Wert ermittelt worden sein. Wichtig ist dabei, es ist nachvollziehbar und bewegt sich in einer schmalen Bewertungsspanne und wird durch Anwendung eines zweiten Bewertungsverfahrens nochmals verifiziert.

Checklisten zur Bewertung nutzen

Für die wichtigsten Punkte haben wir noch eine Checkliste vorbereitet. Wie finde ich die besten Interessenten? Was muss bei einem Verkaufsgespräch beachtet werden? Die Checkliste zum Immobilienverkauf hilft als Schritt für Schritt-Anleitung.

Das die Gründe für die eigene Immobilienbewertung vielschichtig sein können, lässt sich beispielhaft aufzählen: eine Erbschaft steht zur Teilung an, eine Investition als Altersruhesitz, die Verkaufsabsicht aufgrund Verkleinerung der Bewohneranzahl, ein Umzug oder einfach nur die Bestätigung zu Erfahren, dass das eigene Traumschloss auch wirklich etwas Wert ist.

Der Hausverkauf - kein Alltagsgeschäft

zu hoher Preis ist nachteilig

Dabei vermindern sich nicht nur die Anzahl der potentiellen Kaufinteressenten. Vielmehr empfinden Interessenten bereits vor Besichtigung ein negatives Gefühl im Vergleich zu gleichwertigen Immobilien in derselben Region ( z.B. Ahrensfelde, Bernau, Strausberg) und das Angebot wird gar nicht erst in Betracht gezogen.

In der Praxis bedeutet das also:

Eine deutlich überhöhte Preisforderung der Immobilie im Vergleich zu aktuellen Alternativen in der Region senkt die Quantität der Nachfragen. Desweiteren kann dies zu einer Verzögerung des Veräußerungsgeschäfts führen. Eine deutliche Verlängerung des Verkaufsprozesses über sechs Monate hinaus ist daher keine Seltenheit. Hier bieten wir als Lösung das "Bieterverfahren" an. Wie es funktioniert und warum für Sie dabei nur Vorteile bestehen erläutern wir gerne im persönlichen Gespräch.

Was ist nun der bessere Weg?

Zu allererst ist der tatsächliche Marktwert gemäß den jeweiligen Verfahren (z.b. Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren) zu ermitteln. Ein Aufschlag als Verhandlungsmasse und Spielraum ist daher realistisch. Zu beachten ist, dass die angebotenen Onlinepreise der angebotenen Immobilien einem Angebotspreis entsprechen.

Tendentiell ist der erzielte Verkaufspreis daher eher niedriger. Bei schlechter eigenen Verhandlung oder einem schlechten Immobilienmakler noch deutlich niedriger.

Psychologie im Verkauf?

Der ermittelte Wert von einem Immobilienmakler mit gutachterlichem Hintergrund hilft beim nächsten Schritt. Dem eigentlichen Angebotspreis am Markt. Der übliche Weg ist hier nun etwas höher anzusetzen um dann noch Verhandlungsspielraum nach unten zu haben.

Die Praxis zeigt das sich dieses Verhalten durchaus bewährt hat. Allerdings ist dabei Folgendes zu beachten. Zum Einen erzeugt ein zu hoher Angebotspreis am Markt abschreckende Wirkung und ein Verhandlungsspielraum von mehreren 10.000€ wirkt auf Interessenten ebenfalls unseriös. Das Gefühl ein gutes Geschäft gemacht zu haben muss durch den Verhandlungspartner auch so herübergebracht werden. In diesem Fall vom Verkäufer an den Käufer.

Da meistens aber noch Emotionen am Objekt hängen und die "harte" Verhandlung um Geld den meisten Eigentümern nicht in die Wiege gelegt ist, empfiehlt sich hier ein professioneller Dritter als Vermittler. In Verhandlungen einen hohen Preis auszuhandeln ohne dabei eine Seite zu übervorteilen, dies ist eine Kernaufgabe eines guten Immobilienmaklers.

Ein hoher Preis kann gerechtfertigt sein und wird vor allem auch akzeptiert, wenn der Makler in der Lage ist auf die persönliche Situation des Käufers einzugehen und den persönlichen Mehrwert herauszuarbeiten. Hier sprechen die finalen Veräußerungspreise vor dem Notar im Vergleich zu den Angebotspreisen auf Immobilienplattformen eine deutliche Sprache zugunsten eines verhandlungsstarken Dritten.

Immobilienbewertung & Erbschaft

Was ist mit geerbten Immobilien?

Immobilien gelten als Vermögenswert und müssen somit auch vergleichbar bewertet werden können. Das gilt in allen Bundesländern gleich. Also auch für Immobilien in Ahrensfelde, Bernau oder zum Beispiel Strausberg. Hier ist zu allererst an die gerichtlichen Auseinandersetzungen wie bei Erbfällen üblich zu denken. Eine Bewertung ist ebenfalls bei Scheidungen und Versteigerungen relevant, welche grundsätzlich Kosten durch das "gerichtsfeste" Gutachten verursachen können aber meist auch notwendig sind.

Wir bieten auch einen Erbservice mit an und begleiten und beschleunigen den Prozess von der Erbscheinbeantragung bis zum Grundbucheintrag um möglichst schnell eine Immobilie veräußern zu können. Der Zeitvorteil durch uns ist meist die Hälfte der normalen Zeitspanne von drei bis sechs Monaten. Auch kürzer ist machbar wenn es schnell gehen soll.

Da meist die Erfahrung bei Erbgemeinschaften fehlt und eine Übervorteilung einer Partei vermieden werden sollte, hilft auch hier der Immobilienmakler als Sachverständiger Dritter. Auch wenn die prozentuale Vermögensverteilung der Erbberechtigten klar sein sollte, bleibt die Frage wieviel schlussendlich als "Geld" beim jeweiligen Erben verbleiben. Wenn kein Selbstbezug in Frage kommt oder von den anderen der Erbengemeinschaft nicht einvernehmlich entschieden wird, ist eine Veräußerung meist das Mittel der Wahl.

Vier wichtige Gründe einer Veräußerung als Erbe können also sein:
  • Uneinigkeit der Erbengemeinschaft über die Nutzung
  • hohe Entfernung zwischen Objekt und dem eigenen Wohnort
  • fehlende Kenntnis über den Gesamtzustand des Objektes
  • zeitlicher Aspekt der Hinreisen zur Pflege und Unterhaltung
Das Finanzamt bittet zur Zahlung, wenn das Objekt unter die Erbschaftssteuer fällt. Es gibt Freigrenzen abhängig vom Verwandschaftsverhältnis und dem Wert der Immobilie. Während ersteres klar feststeht kann ein Gutachten hier überzeugen. Der Wert ist realistisch und schafft Sicherheit vor dem Finanzamt.

Als Kaufinteressent eine Immobilie zur Sicherheit bewerten lassen?

Es ist nicht unüblich, dass bei hohen Investitionssummen der Käufer vor der finalen Unterschrift beim Notar eine Sicherheit über den Zustand und tatsächlichen Wert der Immobilie haben möchte. Hier hilft also auch ein Gutachten. Da hilft ein bereits vorhandenes Gutachten von uns deutlich weiter um den Kaufpreis zusätzlich zu rechtfertigen. Niemand muss einen fremden Gutachter ins Haus lassen, aber dann wird auch der potentielle Käufer sich Gedanken machen was denn zu verbergen ist.

Besonders wird auf uns vertraut wenn auch noch Mieter im Spiel sind. Hier ist entweder der Käufer ein Investor, der selbst nicht einziehen möchte aber die Früchte der Miete ernten möchte.

Oder es ist sein Anliegen eine Selbstnutzung durchzusetzen oder nach einer Karenzzeit für die Mieter dort einzuziehen. Wir nutzen hier das Ertragswertverfahren um aufzuzeigen, was mit dem Objekt im Vermietungsstatus
möglich ist und wie die Rendite ausschaut. Das hilft den Veräußerungspreis einzuordnen und die Rentabilität aufzuzeigen.

Immobilien später verkaufen solange die Preise steigen?

Niemand kann in die Zukunft schauen. Vielmehr beruhen die Annahmen auf Prognosen und Erfahrungen aus der Vergangenheit. Hier zeigt sich allerdings auch eins - wartet man zu Lange wächst das Immobilienangebot und damit die Auswahl für Kaufinteressenten. Dann fällt auch der zu erlangende Preis.
In den Jahren 1999 - 2002 zeigte sich schonmal ein Abwärtstrend in den zu erzielenden Preisen für gebrauchte Immobilien. Das war auch in Ahrensfelde, Eggersdorf oder Bernau zu verzeichnen. Ein Grund waren die Insolvenzen und Arbeitslosigkeiten der neu erworbenen Eigenheime. Ein ausgelaufener Kredit nach meist 10 Jahren konnte dann nur mit einem ordentlichen Zinsaufschlag neu abgeschlossen werden. Das konnte sich dann nicht mehr jeder leisten.
In der Konsequenz stieg die Anzahl der Verkäuferangebote und der Immobilienversteigerung. Neue Kaufinteressenten hatten also mehr Auswahl bei sinkenden Preisen.

Der Hausverkauf - Was ist zu beachten?

Wieviel mehr kann ich bei einem 12-Monate späteren Verkauf erzielen?

Diese Prognoserechnung zeigen wir Ihnen im persönlichen Gespräch. Wer die Zeit hat und nicht auf das Geld angewiesen ist kann dann durchaus noch warten. Aber auch das Halten von Immobilien kostet Geld. Spätestens wenn eine öffentliche Erschließung ansteht (meist Straßenbau) wird es schnell teuer. Hier kommt es auf den Zeitpunkt des Veräußerung also sehr wohl an.

Als Nutzungsgegenstand hat eine Immobilie einen zeitlich begrenzten Wert. Dieser ist meist zwischen 70 und 90 Jahre angesiedelt. Eine Immobilie wird mit den Jahren also in der Substanz nicht besser während der Wert prozentual sinkt. Ein Haus von 1970 ist also spürbar weniger Wert als das identische Haus von 1975 bzw. 5 Jahre "Wartezeit" vor dem Verkauf.

Ein weiterer Punkt ist das Zinsniveau der Banken für die Vergabe von Krediten. Wenn diese steigen wird sich der Interessent auch für weniger teure Immobilien interessieren. Es stehen dann weniger Finanzierungsmittel
zur Verfügung. Sogenanntes Betongold - also Immobilien - sind durchaus kurzfristig auch volatil und können sinken.

Fazit:

Eine Verschiebung des Verkaufs um einige Monate bringt keinen Mehrwert aber ein erhöhtes Risiko für fallende Preise. Ein langes Warten von drei Jahren und mehr kann den Verkaufspreis nochmals deutlich steigern (in Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Blumental von 2015 zu 2019 um ca.  25 %).

Wann ist nun also der ideale Zeitpunkt für einen Hausverkauf?

Eine Vorlaufzeit bis das Geld von der Veräußerung auf dem Konto zur Verfügung steht von 6 bis 9 Monaten ist ideal. Es geht auch schneller. Unsere Statistik für Immobilienverkäufe in Strausberg, Ahrensfelde oder Vogelsdorf sind da identisch - bester Preis bei Vorlaufzeit. Dies schafft man aber aufgrund der deutlich langen Bearbeitungszeiten z.Bsp. beim Finanzamt (Stichwort Grunderwerbssteuer) und dem Grundbuchamt (Stichwort Eintragung Grundbuch) meist nicht als Laie. Hier hilft der persönliche Kontakt des Immobilienmaklers bei den Ämtern. Wir kennen die Fallstricke und Gründe für Nachfragen. Eine deutliche Beschleunigung bis zur Verfügung über das Geld ist also mit uns als Immobilien-unternehmen möglich.

Eine eigene Recherche geführt in Excellisten muss aber auch wirklich bei vergleichbaren Objekten (Wohnfläche, Grundstücksgröße, Ausstattung, Bauweise, Baujahr und Lage) stattfinden. Hier darf man sich nicht verzetteln.
Dies muss schon mehrere Wochen stattfinden um Tendenzen herausarbeiten zu können.
Bei uns erhalten Sie Statistiken der getätigten Verkäufe in Ihrer Straße und Umgebung. Besser geht es nicht. Der Vergleich zeigt auf was wirklich verkauft wurde und nicht die Verhandlungspreise aus dem Internet.

Nennen Sie uns Ihre Preisvorstellung und wir verifizieren und bestätigen diesen - oder überbieten ihn bzw. begründen warum der Preis vermutlich nicht zu halten ist.

Welche Faktoren bestimmen den Preis und somit den Wert eines Hauses bzw. Grundstücks?

Der Immobilienwert hat viele Faktoren welche abhängig vom gewählten Berechnungssystem (zbsp Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren) in den abschließenden Wert Einfluss haben. Bei Immobilien wird in Schubladen gedacht. Gleiche Objekte können nach verschiedenen Faktoren vergleichbar gemacht werden.

Beispiel:

Bei identischen Immobilien in Ausstattung und Größe aber unterschiedlicher Lage wird der Mehr - oder Minderwert der Lage deutlich. Dies kann schon der Unterschied zwischen Eckgrundstück an der Hauptstraße zum Eckgrundstück in der angrenzenden Nebenstraße sein.

Fazit:

Die ermittelten Werte geben Sicherheit auf Seiten der Verkäufer sowie Käufer. Der finale Verkaufspreis ist aber nicht unwesentlich von weichen Faktoren wie Verhandlungsgeschick und der gewählten Immobilienpräsentation abhängig.
Dies ist nicht objektiv bewertbar sondern macht den Mehrwert durch uns als Immobilienvermittler aus.

Haus bewerten: So lässt sich Ihr Hauswert ermitteln

Über den Erfolg eines Hausverkaufs entscheidet häufig schon der erste am Markt präsentierte Angebotspreis für Ihr Haus. Damit dieser Kaufinteressenten weder verschreckt noch skeptisch macht, sollte dieser marktgängig sein und herleitbar sein. Die Basis dafür bildet eine kostenlose Hausbewertung von FLIMMO Immobilien.
Direkt selbst bewerten

Was sind die Einflussfaktoren bei meinem Haus?

Die Einflussfaktoren sind die ausschlaggebenden Merkmale welche Ihr Haus oder Grundstück im Wert steigern oder mindern. Eine Auswahl der Wichtigsten Faktoren finden Sie hier:
Faktor Einfluss auf den Hauswert
Lage Ihres Hauses Die Makrolage (Region) und die Mikrolage (direkte Wohnumfeld) haben erheblichen Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie. Insbesondere die Infrastruktur spielt hier eine erhebliche Rolle (wie weit Schule, Kindergärten, Ärzte oder Einkaufsmöglichkeiten entfernt sind).
Ausstattung Ihres Hauses Von der Qualität der Baumaterialien über die Wohnfläche bis hin zum eigenen Garten: Bei der Wertermittlung für ein Haus ist zuerst zu prüfen, ob und welche wohnwerterhöhenden Ausstattungen vorhanden sind oder fehlen. Generell gilt: Je hochwertiger die Ausstattung, desto wertvoller die Immobilie.
Zustand Ihres Hauses Beim Zustand einer Immobilie beeinflussen Faktoren wie der Energiestandard oder der Modernisierungsgrad den Wert eines Hauses entweder positiv oder negativ. Denn auch Mängel oder ein Instandhaltungsrückstau finden bei einer Bewertung Berücksichtigung.

Flimmo Immobilien prüft bei einem Vor-Ort-Termin alle genannten Faktoren. Zusätzlich fließen weitere Bewertungskriterien in die Wertermittlung ein. Zu denken ist etwa an Hausmietvertrag, Nießbrauchrecht oder im Grundbuch Belastungen wie eine Grundschuld.

Lesen Sie weiter wie Verkäufer und Eigentümer der Generation 50 plus verkaufen.

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